秋山昇

相場界芳名録

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名前	秋山昇	更新日時	2026/04/03(金) 04:50:28
メール	akiyama◎net-trader.jp
ホームページ	http://akiyama.net-trader.jp/
どんな人？	負けず嫌い
投資手法	2000年から相場を始め2007年までに5億儲けたが、その後に資金のほとんどを失う。その後、ジリ貧状態が続く（一応は10年間で2000万くらいはプラスだが）。このまま漫然と相場を張っていても仕方がないなと思い、2018年に持ち株も金の現物も全部現金化して貯金も含めた全財産3000万円を仮想通貨に投入。2021年2月にドローダウンを全て取り戻して何とか復活できた。 2021年9月には運用資金額も2007年レベルを回復した。 2022年3月には累計収支8億達成（ただし出金したり納税したりした分を引くと運用資金はその半分以下）。 2022年11月のFTX破綻で8800万ほど凍結されたが、2026年にやっと返還された。 2025年9月に累計収支10億達成。
フリースペース	時間が出来れば過去ログの検索機能を付けようと思っています。現状はGoogleのサイト内検索をご利用下さい。 http://www.google.co.jp/search?hl=ja&q=site%3Aakiyama.net-trader.jp%20 「site:akiyama.net-trader.jp」の後に続けてキーワードを入力して検索。

秋山昇さんの日記

昔の10　　100昔へ移動

誤発注　　2026/06/18(木) 22:42:02

数日前に誤発注をやらかしてしまった。
自動売買システムを稼働した際に、別のシステムと勘違いし、数値を間違って入力してしまったところ、ボタンを押した瞬間に約定音が鳴り止まない状態に。
すぐにヤバいと気付いて停止したが、既に、不利な条件でかなりのポジションが構築されてしまっていた。
その時点ですぐに切れば、恐らく50万円程度の損で済んだものと思われるが、何とか損益0で切ろうとして悪足掻きを重ね、傷を深くしてしまった。
今日、やっとの思いで全部処分した。
すぐには損失額は計算したくなかったが、しばらく読書などして気分を落ち着かせてから集計したところ、115万円ほどのマイナスであった。
ちまちま優待取りとかしている場合ではない金額である。最悪な気分だ。
他人のせいにもできないし、100％自分が悪い。
片やSpaceXで何千株とか当たった人の話とか聞くと、もう相場止めたくなってくるね。
まぁ、注文ミスで致命的なダメージを負った人の話とかも聞くから、軽傷で良かったというべきなのかもしれないが。

現実逃避で夏の登山の予定を立てた。
今年は昨年の大縦走に比べると控えめにして、富山から入山して剱に登って黒部湖に下りるプランにした。山小屋と下山後の温泉宿も予約した。
その前に、奥高尾縦走路の高尾山→景信山→陣馬山を日帰りで、柳沢峠→大菩薩嶺→丹波大菩薩道を経て丹波山村をテント泊一泊で、あと秩父方面にも行こうかと思っている。

金利と不動産　　2026/06/16(火) 21:17:20

先物タロウさんの計算は、最初に支払う3000万から売却代金の1800万を引いた差引1200万のキャッシュアウトと、償却済みの車の売却益1800万円にかかる法人税が考慮されていないかな。

ところで最近、不動産価格が上がって物件の運営利回りが下がり、一方で金利が上がって、不動産経営も厳しくなってきている。しかし、少し計算してみると面白いことがわかる。
仮に、物件の実質利回りを3％とし、フルローンを組んだとして銀行融資の金利も3％とする。これでは、金利3％で借りて運用益が3％なので、利益は出ず、やっても意味が無いと思うかもしれない。
しかし、金利が3％ということは、銀行の上乗せ幅を1.5％とすると、基本的に（自然利子率は簡単のため0％として）年1.5％のインフレ率が発生しているということになる。
ということは、物件価格と家賃がインフレ率に連動すると仮定すると、10年後には物件価格も家賃収入も複利計算で16％増になる。
それに対して、支払の方は、当初借入額の3％で変化しないので、時間が経つほど有利になってくる。

スペースX　　2026/06/12(金) 10:33:45

SpaceXのIPOは結局、家族の口座も総動員して、SBIから合計1400株、楽天から合計600株申し込んだ。
結果、SBIは全部落選。どういう抽選アルゴリズムなんだ、これ。
楽天は7株当選、3株補欠当選。当選した7株分はプレマーケットで171ドルで売りヘッジして、250ドルほど利益確定。しかしSBIの申し込みでドル転換が必要で、その両替コストに1万円くらいかかっている。補欠の繰り上げも期待したいが、難しいだろうなぁ。

今月はBTCも株も下げるし、商品のトレードも曲がりまくりで、たぶんかなりのマイナスになりそう。
いかに損失を少なくするかに尽力したい。

SpaceX　　2026/06/08(月) 15:44:59

SpaceXのIPO、どうしようかなぁ。一応、参加する方向で考えているが、いくら申し込むかだな。
SBIと楽天で考えているが、当選確率はたぶん1～3％くらいと考えている。
しかし、どう考えても割高なんだよなぁ。

所有している区分マンションの融資の一つが長プラ連動で、金利が上がってやばい。
日本の財政赤字を考えると、短期金利はインフレ率より低くなるように誘導するが、長期金利は高騰してスティープ化が進むと思われるので、長プラ連動はちょっとまずい。
この融資だけ繰り上げ返済して、次の融資の共同担保に使うかな。
ただ、繰り上げ返済手数料が残債の1％かかる。

不動産　　2026/06/06(土) 02:06:51

次の一棟物件も何とか融資のめどがつきそうである。近日中に融資特約付きで契約する予定になった。
この物件を購入できれば、所有不動産の購入価格の合計が12億円くらいになる。ここのところ不動産価格自体が上がってきているので、含み益も1億円くらいはあるのではないかと思う。ただ、借金の総額もすごいことになっているが。

所有している区分マンションの一つがサブリースになっているのだが、金利上昇で収支も悪化してきたので、サブリース解除の交渉をした。
満期前の解約ということで違約金として60万円ほど払うことになりそうだが、仕方がない。

6月の優待クロスとして、すかいらーく、物語コーポレーション、マクドナルドを仕掛けた。
いつもは、在庫が少なくなってきたり、一旦枯渇してから復活を狙って仕掛けるのだが、オフ会でnatsuzohさんの話を聞いて、自分も余裕のあるうちに仕掛けることにした。確かに、コストを多少を多めにかけても、時間的な余裕と心理的な余裕を確保する方がいいよなぁ、とも思ったので。

REIT　　2026/06/02(火) 12:56:25

オフ会のときに、銀行融資で実物不動産を買うより、REITを買った方が、流動性等の面で良いのでは、という話が出た。
その時は、現物不動産は銀行融資を利用してレバレッジが効くので、というような事を言ったが、最近は例えば一棟物件だと、フルローンに近い融資はどこも難しく、2～3割程度の頭金は要求されるので、確かにREITを信用買いするのと変わらない気もしてきた。

少し詳しく計算してみる。例として1億円の資金があるとする。
現在、好立地の住居系REITの利回りは4％くらい。これを2階建てで資金の3.5倍まで買ったとする。つまり、3.5億円分の投資で、1億円分が現物、2.5億円が融資ということになる。信用金利を2％とすると、利払いが年間500万円。一方で3.5億円の4%は1400万円なので、手残りが900万円ということになる。
一方で一棟物件は、都心部好立地で実質利回り4.5％くらいとして、3.5億円の物件に1億円の頭金を入れるとして条件を揃える。融資は今は2.6％というところ。この場合、収入が1575万円で、利払いが650万円で、元本返済前の手残りが925万円で、確かにほとんど変わらない。

銀行融資の場合は元本が返済されて、返済後に物件が手に入るが、REITの方でも、利益を使って信用買いを現物買いに移行していけば同じことである。REITより現物不動産の方が相続税が圧縮できるというのも、最終的にREITを売却して現物不動産を現金で買えば同じである（相続の直前にやると問題になるが）。あと、2階建てにすると追証がかかった場合に備えてある程度の現金も必要だが、現物不動産の場合も、突発的な修繕や空室に備えて、ある程度の現金は必要なので、あまり変わらない。まぁ、REITの方が全体的な株価変動に影響されやすいというのはあるが。

法人・個人とか、減価償却とか、他にも色々と論点があり、しかも重要なのだが、単純に収支だけ考えれば、あまり変わらなくなってきてるなぁ、というのが実感である。

5月収支　　2026/06/01(月) 07:30:47
	5月の損益は＋789万円であった。トレードではほとんど取れず。株の異常な上げと円安で助かっただけである。オフ会楽しかった。しかしみんな歳取ったなぁ。2000年くらいから25年くらいの付き合いだもんねぇ。

5月優待　　2026/05/26(火) 22:37:12

5月優待は、[2678]アスクル、[3201]日本毛織、を確保した。アスクルは一般信用が枯渇していたので、制度信用で組んだが、100株あたり逆日歩を150円食らった。でもまぁ、優待は2000円分なので良しとする。

マルマエのPOに100株当選。売り禁になっていることに気付かずにキャンセルし損なってしまったら当選。でもまぁ、何とか2.5万円くらいプラスにできた。

5棟目の物件だが、銀行融資に苦戦中である。どこも融資額が渋い。1億円ほど手出しが必要かもしれないなぁ。

不動産　　2026/05/16(土) 14:43:06

一棟買ったばかりだが次の物件を検討中。今回の物件は東京じゃないんだが、首都圏かつ県の中心都市へ電車で30分のベッドタウンにある。売主は売り急いでいるようで、物件価格も割安で利回りも良い。
最近、都心のマンションを中心に不動産の情勢が不穏である。一部の業者では在庫圧縮のために売り急ぐ動きもあるようだ。金利の上昇が効いてきているところに、ナフサショックで経営の厳しい工務店の倒産も増えると予想されており、市況が悪化しそうな状況である。
ただ、この局面で投げ売りが出ても恐らく一時的で、苦しい人達が投げた物件を余裕のある人達が浚ったら、売り物は枯渇するんじゃないかと感じている。
商品先物でいえば、追証の払えない買い玉の投げが出ている状態で、目をつぶってでも買うところだと思う。ここで安く買えれば勝ち確定という気もする。
問題は融資である。これから銀行を当たるが、どうなるか。

ナフサ　　2026/05/15(金) 10:04:43

政府は足りているというが、不動産関係とか自営業の人とかに聞くと、末端ではスタイロフォームなど、色々なものが手に入らない状態。塗装関係など、薄め液（シンナー）が無いと何もできない。
一時、薄め液は一般向けのホームセンターに意外と残っているという話もあったようだが、今はさすがにもう無いだろう。
数値上は足りているのかもしれないが、今後の不足を見越して、どこも多めに確保しようとするから、足りなくなるのは当たり前である。
今はまだ一般の人達も冷静だが、イラン情勢が緊迫した状態が続いた場合、ある臨界点を超えると、日用品の買占め騒動に発展するかもしれないな。

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