| 不動産 2026/07/07(火) 20:52:44 |
| | 5棟目の一棟物件の融資もようやくほぼ確定というところまで来た。これにより借入総額は8億円を超えることになる。この借金はいずれインフレで目減りしていくと期待しよう。
不動産で怖いのは地震だが、実はそれほど悲観していない。南海トラフ地震が起きたとすると、被害想定200兆円から最大で1000兆円とも言われている。そんなことになったら、政府は流動性をジャブジャブ出して、低利で政府の融資保証なんかもどんどん提供するだろうから、物件の補修費用も何とかなるだろうし、インフレで借金も一気にチャラになりそう。
不動産でもう一つ怖いのが、人口減少である。これはまぁ、立地をよく考えれば何とかなる。いずれ日本の人口減は外国人が補うことになるだろう（もう既になっているが）。
うちの物件も入居者の2割くらいは外国人である。最近、新規に入った人もベトナム人だ。他の大家さんの話を聞くと、ベトナム人は、一人が契約して多人数で住むケースが多く、友達が遊びに来ているだけとか言われると契約違反を問うのもなかなか難しいようだ。
幸い、うちの物件では今のところ特に問題は起きていないが。
金利差を取るタイプの鞘で年利15％くらい行けそうなの（レバレッジをかけて投入資金ベースでは25％くらい？）を見つけたのだが、仕掛けたら金利差があまり無くなってしまった。手数料とスプレッドのコストがちょっと高いので、いま撤収するとマイナスだし、困ったものだ。
しかも売りと買いで課税区分が違う。
最近、いい相場が無い。
不動産投資をやっている関係で、リスクがあまり取れない。もし手元流動性を失った状態で突破的な修繕などで融資の返済が滞ると、全てが破綻するし、一部の融資には特約として、投資の損益を2年連続で赤字にしないという条項がある。
そんな状態だから、最近は、当初想定したポジションまで難平して曲がったら、後は淡々と撤収するだけである。
昔のように攻撃的な難平とかはもう怖くてできないなぁ。
昔も、無限に難平するつもりでも、実際には気力が無くなった時点で撤退していたが（そのおかげでNON大豆で何億も損を出しても足が出るところまでは行かなかった）、最近はその気力がすぐ無くなる。
まぁ、破綻リスクが減るという点では良いことだとは思うのだが。 |
| 6月収支 2026/07/01(水) 15:58:05 |
| | 6月の収支は−712万円ほど。何をやっても曲がる感じで、どうにも上手く行かん。
派手に曲がる感じは無いのだが、ダラダラと出血が続く感じであまり良くない。
何とかならんもんかね。まぁでも、月収支では10ヶ月ぶりのマイナスなので、贅沢は言えないか。
年が明けたと思ったらもう今年の半分が終わってしまった。
上半期の成績は＋4200万円ほど。後半も頑張りたい。 |
| 配当クロス結果 2026/06/29(月) 12:13:16 |
| | 配当クロスの逆日歩は、日本たばこ産業とヒューリックが大きめ、キヤノンがわずか、後は何とかゼロで済んだ。
配当158万円に対し、配当落ち調整金との差額が24万円、それに対して逆日歩が3万円くらいで、差し引き21万円の利益となった。
ただ、丸代金8500万円の拘束が6日間、配当落ち調整金の拘束が3ヶ月なので、投入資金に対する年換算利益率では12％くらいということで、そこまで良いわけではない。
年12％は6日だと0.2％くらいになるので、優待クロスの丸代金に対する優待価値が0.2％以下なら優待クロスより配当クロスをやった方がいいということになる（本当は優待クロスでも配当落ち調整金の拘束を考慮しないといけないが、それは考えないことにする）。 |
| クロス 2026/06/26(金) 15:47:56 |
| | 6月の優待クロスは、前に仕掛けたものを含め、[2702]マクドナルド、[3097]物語コーポ、[3197]すかいらーく、[3950]ザ・パック、[4755]楽天G、[7532]パンパシ、[9757]船井総研、を確保した。
また、今月は配当クロスのチャンス月なので、8500万円分を、[2502]アサヒGHD、[2914]日本たばこ産業、[3003]ヒューリック、[4768]大塚商会、[7751]キヤノン、に分けてクロスを振ったが、何だかあまりよくない予感がする。何とか助かってほしい。
今月は商品もメタメタにやられており、BTCもダメだし、注文ミスもあったし、マイナス確定だろうなぁ。円安と株高のおかげで少し助かっているが、マイナスを挽回できるほどではないと思う。 |
| 映画 2026/06/22(月) 00:17:25 |
| | 最近、古い映画をちょくちょく観ている。
「アラビアのロレンス」
超有名な映画だが、実は今まで観たことがなかったのである。中東の砂漠の映像美とスケールの大きさに圧倒された。ロレンスがベドウィン達と馬やラクダに乗って駆け抜けていくときの躍動感も素晴らしい。当初は理想に燃えていたロレンスが、思い通りにならない現実に打ちのめされ、段々と狂気に取りつかれていく様子が痛々しい。
「怒りの葡萄」
スタインベックの原作はとても好きなのだが、この原作は、とにかく暗いし救いがない。さらにラストが衝撃的で、読み終えると半日くらい呆然としてしまう。原作ではその後は描かれていないが、状況的にジョード一家は恐らく全員飢え死にするか病死するかの悲惨な未来しか見えない。それに対してこの映画はほんとダメだ。評価は高いらしいのだが…。へこたれず、前向きに頑張っていこう、みたいな感じで、希望に満ちたラストになっているが、薄っぺらすぎる。確かに原作のまま映画化したら悲惨過ぎて興行的には失敗するだろうし、原作自体も州によっては発禁処分になったり非難が殺到したりして大変だったようなので、映画化に際しても気を使ったのだろうけど。にしても、何とかならんかったのかと思う。国道66号線の風景はいいね。いつか運転してみたい（当時の道路は全部は通れないらしいが）。 |
| 誤発注 2026/06/18(木) 22:42:02 |
| | 数日前に誤発注をやらかしてしまった。
自動売買システムを稼働した際に、別のシステムと勘違いし、数値を間違って入力してしまったところ、ボタンを押した瞬間に約定音が鳴り止まない状態に。
すぐにヤバいと気付いて停止したが、既に、不利な条件でかなりのポジションが構築されてしまっていた。
その時点ですぐに切れば、恐らく50万円程度の損で済んだものと思われるが、何とか損益0で切ろうとして悪足掻きを重ね、傷を深くしてしまった。
今日、やっとの思いで全部処分した。
すぐには損失額は計算したくなかったが、しばらく読書などして気分を落ち着かせてから集計したところ、115万円ほどのマイナスであった。
ちまちま優待取りとかしている場合ではない金額である。最悪な気分だ。
他人のせいにもできないし、100％自分が悪い。
片やSpaceXで何千株とか当たった人の話とか聞くと、もう相場止めたくなってくるね。
まぁ、注文ミスで致命的なダメージを負った人の話とかも聞くから、軽傷で良かったというべきなのかもしれないが。
現実逃避で夏の登山の予定を立てた。
今年は昨年の大縦走に比べると控えめにして、富山から入山して剱に登って黒部湖に下りるプランにした。山小屋と下山後の温泉宿も予約した。
その前に、奥高尾縦走路の高尾山→景信山→陣馬山を日帰りで、柳沢峠→大菩薩嶺→丹波大菩薩道を経て丹波山村をテント泊一泊で、あと秩父方面にも行こうかと思っている。 |
| 金利と不動産 2026/06/16(火) 21:17:20 |
| | 先物タロウさんの計算は、最初に支払う3000万から売却代金の1800万を引いた差引1200万のキャッシュアウトと、償却済みの車の売却益1800万円にかかる法人税が考慮されていないかな。
ところで最近、不動産価格が上がって物件の運営利回りが下がり、一方で金利が上がって、不動産経営も厳しくなってきている。しかし、少し計算してみると面白いことがわかる。
仮に、物件の実質利回りを3％とし、フルローンを組んだとして銀行融資の金利も3％とする。これでは、金利3％で借りて運用益が3％なので、利益は出ず、やっても意味が無いと思うかもしれない。
しかし、金利が3％ということは、銀行の上乗せ幅を1.5％とすると、基本的に（自然利子率は簡単のため0％として）年1.5％のインフレ率が発生しているということになる。
ということは、物件価格と家賃がインフレ率に連動すると仮定すると、10年後には物件価格も家賃収入も複利計算で16％増になる。
それに対して、支払の方は、当初借入額の3％で変化しないので、時間が経つほど有利になってくる。 |
| スペースX 2026/06/12(金) 10:33:45 |
| | SpaceXのIPOは結局、家族の口座も総動員して、SBIから合計1400株、楽天から合計600株申し込んだ。
結果、SBIは全部落選。どういう抽選アルゴリズムなんだ、これ。
楽天は7株当選、3株補欠当選。当選した7株分はプレマーケットで171ドルで売りヘッジして、250ドルほど利益確定。しかしSBIの申し込みでドル転換が必要で、その両替コストに1万円くらいかかっている。補欠の繰り上げも期待したいが、難しいだろうなぁ。
今月はBTCも株も下げるし、商品のトレードも曲がりまくりで、たぶんかなりのマイナスになりそう。
いかに損失を少なくするかに尽力したい。 |
| SpaceX 2026/06/08(月) 15:44:59 |
| | SpaceXのIPO、どうしようかなぁ。一応、参加する方向で考えているが、いくら申し込むかだな。
SBIと楽天で考えているが、当選確率はたぶん1〜3％くらいと考えている。
しかし、どう考えても割高なんだよなぁ。
所有している区分マンションの融資の一つが長プラ連動で、金利が上がってやばい。
日本の財政赤字を考えると、短期金利はインフレ率より低くなるように誘導するが、長期金利は高騰してスティープ化が進むと思われるので、長プラ連動はちょっとまずい。
この融資だけ繰り上げ返済して、次の融資の共同担保に使うかな。
ただ、繰り上げ返済手数料が残債の1％かかる。 |
| 不動産 2026/06/06(土) 02:06:51 |
| | 次の一棟物件も何とか融資のめどがつきそうである。近日中に融資特約付きで契約する予定になった。
この物件を購入できれば、所有不動産の購入価格の合計が12億円くらいになる。ここのところ不動産価格自体が上がってきているので、含み益も1億円くらいはあるのではないかと思う。ただ、借金の総額もすごいことになっているが。
所有している区分マンションの一つがサブリースになっているのだが、金利上昇で収支も悪化してきたので、サブリース解除の交渉をした。
満期前の解約ということで違約金として60万円ほど払うことになりそうだが、仕方がない。
6月の優待クロスとして、すかいらーく、物語コーポレーション、マクドナルドを仕掛けた。
いつもは、在庫が少なくなってきたり、一旦枯渇してから復活を狙って仕掛けるのだが、オフ会でnatsuzohさんの話を聞いて、自分も余裕のあるうちに仕掛けることにした。確かに、コストを多少を多めにかけても、時間的な余裕と心理的な余裕を確保する方がいいよなぁ、とも思ったので。 |
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