| 不動産 2024/12/20(金) 08:59:50 |
| | 無事に3棟目の一棟マンションの契約が済んだ。融資の方も問題無さそう。今回の物件を購入すると借金の総額が5億円弱になる。
銀行からは、今回の物件を買った後にいかかがですかと、2.4億円の物件を紹介された。ちょっといまいちな物件だったのでパスしたが、買うとしたら2億円は融資できるとのこと。CFがプラスで安定して、耐用年数が十分に残っている物件を買い続ければ、いくらでも規模拡大ができそうである。
ただ、今回の融資にあたっては、投資活動を含む収支を2年連続でマイナスにしないこと、という条件がついていて、これに抵触した場合は期限の利益を失うという恐ろしい契約になっている。まぁ、実際には2年連続でマイナスになったからといって即一括返済させられることはなく、要相談ということのようだが。
過去25年の投資歴を振り返ると、2年連続マイナスは2回ある。最近は比較的堅い取引をしているし、損益の調節もある程度は可能なので、大丈夫とは思うが、今後、不動産の方を拡大していくなら、やはり投資のリスクは減らしていかねばならないのだろう。
Synspectiveは2.5万円ほどの利益。あと、幸楽苑のPOに300株当選し、すぐ売りヘッジして2500円くらい利益確定。しょぼい。
円安になったので、不動産の資金に充当するため2000万円ほど円に戻した。 |
| IPO 2024/12/11(水) 15:50:30 |
| | IPOはSynspectiveに100株当選。
POはヒューリックに200株、サンリオに100株当選した。すぐ売りヘッジして、合わせて9000円ほど利益確定。 |
| IPO 2024/12/04(水) 16:58:08 |
| | SBIのIPOチャレンジポイントを使って当選した[280A]TMHは、初値売りで500株で31万円くらいの利益となった。
明治HDのPOに100株当選。すぐ売りヘッジして1万円ほど利益確定。
12月に入ってから家族の口座の損益調整を行っている。
いわゆる103万円の壁への対策で、来年は基礎控除の拡大が予想されるので、今年の基礎控除を超えた分は損失を確定するなどして、来年に利益を繰り越している。 |
| 11月収支 2024/12/01(日) 13:48:17 |
| | 11月の収支は＋530万円ほどであった。
今年の収支は現時点で＋1億2360万円ほどである。
残り一ヶ月、この調子で行きたい。
子供が、電子回路が欲しいって言ったので、ほう、急にそんなところに興味が向いたのか。はじめはゲルマニウムダイオードのラジオか、それとも、デジタル回路かな。美しい半田付けのやり方を伝授しなければ、とか色々と考えたが、電子懐炉のことだった。
冬の部活で、寒いときに使いたいとのことだった。 |
| 11月優待 2024/11/28(木) 23:58:08 |
| | 11月優待は[2678]アスクルと[2734]サーラを確保した。あと、かなり早いが、12月優待の[3197]すかいらーくを確保。コストはかかるが、人気の優待なので来月に入るともう取れないかもしれない。
IPOは、SBIのIPOチャレンジポイントを230P使用して[280A]TMHに当選した（5口座100株ずつで計500株）。IPOチャレンジポイントのボーダーは180Pくらいだったようなので、悪くないポイントの使い方であった。[278A]テラドローンにも100株当選したが、仮条件が上限価格で決定しなかったので、やばいと思い辞退した。
POは、関西電力に200株当選。50円幅くらいで売りヘッジして1万円弱の利益を確定したが、その後さらに100円以上値上がりして、損した気分である。
仮想通貨の方は、先物タロウさんが書いてる通り、現物買い先物売りの金利差だけで年利80％くらい儲かるフィーバー状態が続いていた。さすがにそろそろ終わりかと思うが。
価格自体がどんどん上がってきており、先物売りがロスカされると大損害になるので、資金管理に非常に気を使った。夜もあまり眠れないし、映画館で映画を観ているときも、周りに迷惑にならないように時々値段をチェックしていた。
仮想通貨には、取引所自体が飛んだり、DeFiでコインを預けた先が飛んだりといったカウンターパーティーリスクがあるが、年利30％以上あればそのようなリスクを踏まえてもペイすると思う。 |
| DIE WITH ZERO 2024/11/01(金) 12:05:49 |
| | ビル・パーキンス「DIE WITH ZERO 人生が豊かになりすぎる究極のルール」
一時期、非常に話題になった本である。要は、金を貯めすぎても無駄である、使ってこそ人生が豊かになる、という内容である。
まず読む前に思ったことは、
１．余計なお世話である！
２．財産をピッタリ零にして死ぬなんて無理だろ。長生きしたらどうするんだ？
２．仕事を止めるつもりはない。仕事を止めて金を使うだけとか、それこそ貧しい人生では？
３．相場は面白いので止めるつもりはないし、相場においては資金力が最大の武器なので、出来るだけ減らしたくはない。
そんなところである。
たぶん自分には全く刺さらないだろうなぁ、と思って読み始めたのだが、予想に反して読んでみたら結構まともな本であった。
ただ、この本は、自分の才能をもとにビジネスで成功して資産を築いた人（もしくはこれからビジネスで資産を築いていこうとする人）を想定しており、相場で資金を増やそうとしている人には当てはまらない点が多い。
まず、題名にもなっている、ゼロで死ぬということについてだが、これは、そうなれば一番効率が良いという一つの理想形であって、実際は、ある程度の資金を残すことが現実的だろうとは書いてある。その金額は、保険等を活用すればかなり小さく抑えられるし、そもそも、150歳まで使えきれない資金を残しても意味が無い、という記述もある。まぁ、それはそうなんだが、相場をやっている立場からすると、10億円あれば10億円の、100億円あれば100億円の、金額に応じた相場が張れるわけで、それに面白みを感じる間は減らす必要は無いんじゃないかとも思う。
ただ、運用資金に大きく影響しない程度に使うというのは良いと思う。自分はほとんどお金を使わない。服もめったに買わないし、一人で泊まるときにはボロボロの宿でも平気である（昔は夜行バスや野宿で節約しても苦でもなかったが、最近は体力的に無理）。旨いものは好きだが、たまにで良い。しかし、家族旅行や住居や子供の教育など、家族のためにはそこそこ潤沢に使っている。また、カンボジアの学校に図書館を寄付して、一緒に寄付した仲間と記念式典にも行ってきた。そういうお金の使い方は、確かに有意義だと思う。
この本を読む前は、資金が十分にあれば、仕事を止めて金を使えという内容かと思ったが、読んでみると、仕事が好きなんだったら続けたらいい、でも、何かやりたいことがあるなら、仕事をしながらでも今すぐやるべきだ、歳をとると出来ないことが増えていくから、早めにやった方がいい、という内容であった。
自分がやりたいことといえば、立山から西穂高まで縦走するとか、歴史上の有名な道を歩く（織田信長の朽木越え、島津の退き口、佐々成政のさらさら越え、徳川家康の伊賀越え、など）とか、北極と南極に行くとか、が思いつくが、目の調子が悪く反射神経も落ちてきているので、山はもう諦めた方がいいかもしれない。確かに、歳のせいで出来ないことが増えていくので、やりたい事は早めに、というのは理にかなっている。北極と南極はまぁ、実際はそこまで行きたいわけでもないので、近いうちに道歩きの方は実行したい。
この本では、財産としては金より経験（思い出）の方が価値があるので、資金を経験に変換していくべきだ、経験を蓄積すれば、それを思い出すことで人生が豊かになる、いわば記憶の配当を一生に渡って受け取れる、ということを言っている。これは個人的にはあまりピンと来なかった。自分は、あまり過去を思い出すことが無いし、思い出してもあまり実感が湧かない（自分の過去でも他人の人生を見ているような感じである）、それよりは、未来について考えることの方が圧倒的に楽しい。
この本では、若い人に向けて、あなたはいずれ金を稼げるようになるんだから、若いうちは借金してでも旅などの経験を積んだ方がいい、とアドバイスしている。ただ、これは相場で財産を作ろうという人には当てはまらないだろう。相場で財産を作るには、若いうちにそれなりの種銭を作らなければならない。100万円を年利30％で運用しても30万円のプラスにしかならない。小資金の間は、節約して本業やアルバイト等の稼ぎの大部分を入金していくのが重要である。
自分も学生時代から、風呂トイレ共同のアパートに住んで、スーパーの半額弁当や納豆キムチ卵ご飯で生活しながら、アルバイトの稼ぎを全部入金していた（学部時代は競馬で運用、大学院からは商品先物）。入金して資金を運用するのは楽しかったし、他にも、お金をあまり使わない楽しみは沢山あった。山に登ったり、青春18きっぷで日本中を旅行したり、友人と韓国で貧乏旅行したり、実家の軽自動車で車中泊しながら旅行したり、恋愛したり、友人と徹夜で飲みながら語り合ったり、麻雀したり、趣味？のグループを作ったり、などなど。そもそも自分は、ゆったり本を読んでれば幸せっていう面もある。本も手軽な経験だし、経験の豊かさとお金を使うかどうかはそこまで関係は無い気もする。
この本では、資産は子供に残すからとか、死んだら寄付するから、といって貯め込む人に対して、子供に渡すなら子供が若いうちに渡しなさい、寄付も早めにして使途をコントロールした方が有意義だ、と言っている。これには全く同意である。90歳で死んで60歳の子供に財産を残しても仕方がない。自分の場合も、既に様々な手を使って着々と子供への移転を実行している。
というわけで、読む前はもっと過激な内容だと予想していたが、読んでみたら意外と穏当であった。 |
| 10月収支 2024/11/01(金) 05:18:11 |
| | 10月の収支は＋1327万円であった。
円安による嵩上げが大きいなぁ。 |
| 10月優待 2024/10/28(月) 21:33:31 |
| | 10月の優待クロスは、[3038]神戸物産、[9824]泉州電業、を確保。しかし確保を急いでしまったのと、注文ミスをしてしまったので、かなりコストがかかってしまった。優待価値に対してコストは15％以下に抑えたいと思っているが、今回はだいぶオーバーしてしまった。
なかなか次の一棟物件が決まらない。まぁ、気長にやるしかない。
不動産投資は、資金量や時間的余裕の有無によって千差万別のアプローチがあり、なかなか奥が深いと思う。
数百万円程度の資金レベルで、時間的な余裕もあり、賃貸管理やDIYが苦にならなければ、最も効率が良いのは築古戸建て投資だろう。表面利回りでは15％〜20％程度の物件がターゲットになるが、それくらいの物件になると、客付けや修繕等にも苦労するので、時間をかけて頑張らないといけない。融資を引くのは難しいが、もし引ければ金利4％とかでも十分に回る。ある程度の規模になると売却する機会も多くなり、反復継続的な売買に該当する可能性が高くなるので、宅建業の開業が必要だろう。そうなると客付けや仲介も自分でやるようになり、通常の不動産業も兼ねる感じになっていくのだろう。
数千万円から1億円以上の資金量があるが時間的には余裕が無く、出来るだけ外注するというスタイルなら、融資を利用して一棟物件を買うという選択になると思う。首都圏の駅近物件を選べば空室リスクはほとんど無いといって良い。ただ、最近は値段が上がり過ぎて、収支的には厳しい状況になりつつある。今だと、空室リスクのほとんど無いような条件の良い物件は、RCや鉄骨で、良くて表面利回り5.5％といったところである。ここから各種費用や修繕費等を均して実質利回りが4％くらい。これを自己資金3割で融資を引いて購入、金利を2％とすると、物件価格に対しては7割の1.4％となり、差し引き2.6％の利益である。収支を計算するには、ここからさらに物件価値の下落分を引かなければならない。現在のRCや鉄骨は70年〜100年くらいは余裕で持つと言われている。短めに70年とし、物件価格のうち半分が建物とすると、建物価値の減耗は年0.7％で、実質的な利益率は1.9％である。ただし、7割を融資で補充しているので、自己資金に対する利益率は6.3％程度となる。ただ、築年数が増えると家賃も下がってくるので、この利益率は未来永劫には維持できない。
これだけ見ると、仮想通貨や株式等の金融市場での投資に比べてメリットが無いように思えるが、不動産には他に隠れたメリットがいくつかある。一つは減価償却費で、100年持つRCであっても、47年で償却できるので、実際の物件価値の下落よりも多額の税法上の損失を発生させることができる。これは課税を先延ばしにする効果があるので、複利効果を発揮させる上では有利である。徐々に物件を増やし続ければ、資金を増やしつつ税金を低く抑えることが可能になる。
もう一つのメリットは、返済の終わった物件を担保にできるということである。融資の返済を続けていくと、いつか残債が無くなる。場合によっては繰上返済しても良い。そうすると、残債の無くなった物件を共同担保に入れて次の物件をフルローンで購入することも可能である（と思うが、そこまではまだ経験が無いので断定はできない）。フルローンだと、収支がプラスなら利益率は無限大である。
他のメリットとしては、インフレヘッジ効果が期待できるというところか。自分の場合、今や金融資産より借金の方が多いので、ヘッジというより積極的にインフレに賭けている状態であるが。
一棟物件の購入で融資を引くのは最初が一番難しい。最初の物件が順調に経営できていれば、2つ目以降は比較的好意的に見てくれる。
築古戸建て投資と首都圏一棟投資の中間の資金規模だと、ワンルーム等の区分マンション投資が考えられる（ワンルーム投資自体はフルローンで行けるが、資金規模には年収も含む）。ただ、区分マンションは投資先としてはそこまでメリットが無いというのが現在の自分の感触である（高利回りの築古区分とかはチャンスがあるのかもしれないが）。とはいいつつ、過去の色々な経緯があり、何戸か保有しているが。
何事も、実際にやってみないと分からないことが多い。特に不動産はそうである。自分も築古戸建てや民泊経営や駐車場などは、やった事が無いのでほとんど何もわからない。 |
| 菊と刀 2024/10/28(月) 01:11:08 |
| | 「菊と刀」は文化人類学者ルース・ベネディクトによる日本人論である。アメリカ戦争情報局において、対日戦争および戦後の占領政策のためにベネディクトをチーフとする日本班が作成した報告書を元にしている。
日本人論としては山本七平の「空気の研究」も面白いが、「空気の研究」を読んだときには、確かに日本人ってそんな感じだよね、と納得する程度だったのに対して、「菊と刀」では、日本人の精神構造が非常に論理的に考察されており、改めて自分自身や日本の社会の仕組みに気が付かされて衝撃を受けた。
本書においては、日本人の行動原理の根本に「恩」「義理」「人情」「忠」その他の複数の価値観が存在することを示し、それらの概念が時に衝突する中で、いかに折り合いを付けて生きていくか、という点から日本人の行動を解明している。
もちろん、この本は古い本であり、また、ベネディクト自身も日本に来たことはなく、主に文献渉猟とアメリカ在住の日本人や日系人への聞き取りによる研究なので、限界はある。日本人は地域や職業によって気質も様々であるにも関わらず、本書では典型的日本人という仮想的なモデルを仮定しており、単純化し過ぎな面はある。また、明らかに間違っている部分もある。さらに、現在の日本人の気質も戦中戦後からはかなり変化していて、今の日本人には当てはまらない部分も多いと感じる。しかし本書は、それらの欠点を考慮したとしても、それを遙かに上回る圧倒的な説得力に満ち溢れている。
個人的には、昔から感じている様々な疑問が解消されてとてもスッキリした。以下にそれらを箇条書きにしてみる。
１．子供の頃の学校生活から社会人になってからの職場においてまで、日本の社会はどうしてこんなに息苦しいのだろう、と常に感じてきた。頑張って馴染むようには努力してきて、それなりに上手くはやってきたと思う（酒が飲めることで助かってきた面もある）が、モヤモヤとしたものをよく感じていた。しかし、本書のおかげで、自分が何にモヤモヤしていたのかがよく理解できた。
２．本書では忠臣蔵の分析にある程度のページが割かれている。遺恨など何らかの理由があったとしても、吉良上野介は刀を抜かず浅野内匠頭に一方的に斬られただけであるし、殿中で刀を抜いた浅野内匠頭が切腹させられるのは当然なわけで、個人的には、赤穂浪士の討ち入りはただの逆恨みとしか思えなかったし、なんでこれが義挙とか言われるのか全く意味不明であった。むしろ、殿中で斬られた上に討ち入りされて殺された吉良上野介が悲惨すぎるでしょ、と思っていたのだが、本書を読んで、忠臣蔵が日本人になぜ人気なのか、やっと理解することができた（討ち入り直後から江戸で人気だったそうだ）。個人的には赤穂浪士には全く共感できないが。
３．アジアにおいて、日本の植民地経営や占領地運営が概ね失敗に終わった（ただし、台湾や南洋諸島では例外的に上手く行った）理由が理解できた。
４．日露戦争時と太平洋戦争時で対戦国の捕虜に対する扱いが大きく変わった理由について説明されていたが、かなり納得が行った。
５．不利なことがわかっていながらアメリカやイギリスとの戦争に踏み切った日本政府の心理的な背景についても論理的な説明がされており、なるほどと納得できた。
６．戦中の鬼畜米英！から戦後のアメリカさん大歓迎！に一瞬で切り替わったことの論理的な説明に納得が行った（自分も日本人として、この一瞬の切り替わりは感覚的には理解できるが、理屈を説明しろと言われると難しい）。
７．日本はすごい、とか、世界で尊敬される日本人、みたいな番組や記事が流行る理由がよく分った（個人的には好きじゃないが）。
８．他人に何かをしてもらった時、「ありがとう」ではなく「すいません」と言ってしまう理由がわかった（個人的には「ありがとう」と言うように努力しているが、それでも「すいません」が出てしまう）。
９．自分と妻の社会に対する感覚の違いの理由についてある程度分かった（妻は自分よりは日本的な感覚が色濃く残る地方で育った）。
他にも、様々な具体例ととも日本人の精神構造について分析されており、自分にとっては目から鱗的な話の連続で、非常に有意義であった。
ネット上のレビューを見ると、欧米の優れた文化に対して日本の文化を劣ったものであると上から目線で決めつけている、などという意見もあったが、個人的にはそのような感じは全く受けなかった。むしろ本書には、ある文化が他の文化よりも優れているとか劣っているとかという観点からは正確な分析はできない、というような事も書いてあり、予断を排して日本人を出来るだけ客観的に分析しようとする姿勢が感じられた。
本書の元になった戦争情報局の報告書は、歴史的にも重要な役割を果たしたと言われている。戦時中のアメリカには、特攻で自爆攻撃を行ったり、全員玉砕するまで突撃してくる日本兵を見て、日本人は絶滅させるしかないと考える人も一定割合でいたとのことである。そのような中でこの報告書は、天皇制および日本の統治機構を温存して占領統治を行うという方針について、一定の影響力があったと言われている。
東京への空襲でも皇居は意図的に外されていたが、もし戦後に天皇制を温存するという計画が無く、皇居が爆撃されて天皇陛下が殺されていたらどうなっていたか。おそらく本土決戦になり、多くの日本人が竹槍で突撃して死亡し、戦後の復興は大幅に遅れ、現在の日本は全く違った状況になっていたに違いない。 |
| IPO 2024/10/23(水) 15:45:02 |
| | 東京地下鉄は、その後100株追加で当選して合計700株となった。初値売りで30万ほどの利益。まぁ、予想よりは儲かったかな。
最近乗った新幹線で酷い目にあった。2人席（D席E席）の通路側に座ったら隣のおっさんがくそみたいな奴で往生した。
座席間の肘置きを超えて肘を突き出してくるから、こっちも押し返した状態で力を入れて固定したら、向こうもずっと押してくるし、2時間半ずっとお互いすごい力をかけて押し合って静止してる状態だった（こちらに入ってこない位置で止めるのが精一杯）。
一度、肘掛けの真ん中の線まで下げてもらえますか？って言ったんだが、イヤホン着けてスマホゲームしてて聞こえないふり。長年、新幹線に乗ってるが、こんなやばい奴に遭遇したのは初めてである。
帰ってから、新幹線、肘置き、で検索したら同じような話が一杯出てきた。実はよくある話なのか。 |
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