| 不動産 2026/06/06(土) 02:06:51 |
| | 次の一棟物件も何とか融資のめどがつきそうである。近日中に融資特約付きで契約する予定になった。
この物件を購入できれば、所有不動産の購入価格の合計が12億円くらいになる。ここのところ不動産価格自体が上がってきているので、含み益も1億円くらいはあるのではないかと思う。ただ、借金の総額もすごいことになっているが。
所有している区分マンションの一つがサブリースになっているのだが、金利上昇で収支も悪化してきたので、サブリース解除の交渉をした。
満期前の解約ということで違約金として60万円ほど払うことになりそうだが、仕方がない。
6月の優待クロスとして、すかいらーく、物語コーポレーション、マクドナルドを仕掛けた。
いつもは、在庫が少なくなってきたり、一旦枯渇してから復活を狙って仕掛けるのだが、オフ会でnatsuzohさんの話を聞いて、自分も余裕のあるうちに仕掛けることにした。確かに、コストを多少を多めにかけても、時間的な余裕と心理的な余裕を確保する方がいいよなぁ、とも思ったので。 |
| REIT 2026/06/02(火) 12:56:25 |
| | オフ会のときに、銀行融資で実物不動産を買うより、REITを買った方が、流動性等の面で良いのでは、という話が出た。
その時は、現物不動産は銀行融資を利用してレバレッジが効くので、というような事を言ったが、最近は例えば一棟物件だと、フルローンに近い融資はどこも難しく、2〜3割程度の頭金は要求されるので、確かにREITを信用買いするのと変わらない気もしてきた。
少し詳しく計算してみる。例として1億円の資金があるとする。
現在、好立地の住居系REITの利回りは4％くらい。これを2階建てで資金の3.5倍まで買ったとする。つまり、3.5億円分の投資で、1億円分が現物、2.5億円が融資ということになる。信用金利を2％とすると、利払いが年間500万円。一方で3.5億円の4%は1400万円なので、手残りが900万円ということになる。
一方で一棟物件は、都心部好立地で実質利回り4.5％くらいとして、3.5億円の物件に1億円の頭金を入れるとして条件を揃える。融資は今は2.6％というところ。この場合、収入が1575万円で、利払いが650万円で、元本返済前の手残りが925万円で、確かにほとんど変わらない。
銀行融資の場合は元本が返済されて、返済後に物件が手に入るが、REITの方でも、利益を使って信用買いを現物買いに移行していけば同じことである。REITより現物不動産の方が相続税が圧縮できるというのも、最終的にREITを売却して現物不動産を現金で買えば同じである（相続の直前にやると問題になるが）。あと、2階建てにすると追証がかかった場合に備えてある程度の現金も必要だが、現物不動産の場合も、突発的な修繕や空室に備えて、ある程度の現金は必要なので、あまり変わらない。まぁ、REITの方が全体的な株価変動に影響されやすいというのはあるが。
法人・個人とか、減価償却とか、他にも色々と論点があり、しかも重要なのだが、単純に収支だけ考えれば、あまり変わらなくなってきてるなぁ、というのが実感である。 |
| 5月収支 2026/06/01(月) 07:30:47 |
| | 5月の損益は＋789万円であった。
トレードではほとんど取れず。株の異常な上げと円安で助かっただけである。
オフ会楽しかった。しかしみんな歳取ったなぁ。2000年くらいから25年くらいの付き合いだもんねぇ。 |
| 5月優待 2026/05/26(火) 22:37:12 |
| | 5月優待は、[2678]アスクル、[3201]日本毛織、を確保した。アスクルは一般信用が枯渇していたので、制度信用で組んだが、100株あたり逆日歩を150円食らった。でもまぁ、優待は2000円分なので良しとする。
マルマエのPOに100株当選。売り禁になっていることに気付かずにキャンセルし損なってしまったら当選。でもまぁ、何とか2.5万円くらいプラスにできた。
5棟目の物件だが、銀行融資に苦戦中である。どこも融資額が渋い。1億円ほど手出しが必要かもしれないなぁ。 |
| 不動産 2026/05/16(土) 14:43:06 |
| | 一棟買ったばかりだが次の物件を検討中。今回の物件は東京じゃないんだが、首都圏かつ県の中心都市へ電車で30分のベッドタウンにある。売主は売り急いでいるようで、物件価格も割安で利回りも良い。
最近、都心のマンションを中心に不動産の情勢が不穏である。一部の業者では在庫圧縮のために売り急ぐ動きもあるようだ。金利の上昇が効いてきているところに、ナフサショックで経営の厳しい工務店の倒産も増えると予想されており、市況が悪化しそうな状況である。
ただ、この局面で投げ売りが出ても恐らく一時的で、苦しい人達が投げた物件を余裕のある人達が浚ったら、売り物は枯渇するんじゃないかと感じている。
商品先物でいえば、追証の払えない買い玉の投げが出ている状態で、目をつぶってでも買うところだと思う。ここで安く買えれば勝ち確定という気もする。
問題は融資である。これから銀行を当たるが、どうなるか。 |
| ナフサ 2026/05/15(金) 10:04:43 |
| | 政府は足りているというが、不動産関係とか自営業の人とかに聞くと、末端ではスタイロフォームなど、色々なものが手に入らない状態。塗装関係など、薄め液（シンナー）が無いと何もできない。
一時、薄め液は一般向けのホームセンターに意外と残っているという話もあったようだが、今はさすがにもう無いだろう。
数値上は足りているのかもしれないが、今後の不足を見越して、どこも多めに確保しようとするから、足りなくなるのは当たり前である。
今はまだ一般の人達も冷静だが、イラン情勢が緊迫した状態が続いた場合、ある臨界点を超えると、日用品の買占め騒動に発展するかもしれないな。 |
| 4月収支 2026/05/01(金) 22:11:06 |
| | 4月の損益は＋2592万円であった。そのうち860万円くらいはFTXからの返還の増加分である（当時に比べると円安のため、円ベースでは増えて返ってきた）。まだ追加で返還があるようなので、期待したいところ。
こんなに儲かった実感はあまり無いのだが、保有株（オルカン含む）の上げが結構すごくて＋700万、原油が＋160万、自動売買を組んだのが＋250万、商品の短期トレードが＋120万、BTCの上げで＋500万、という感じである。
オルカン、自分でもどれくらい持ってるかあまり把握してなかったのだが、さっき集計したら4500万円分ほど持ってた。 |
| 本 2026/04/29(水) 12:37:59 |
| | ここ1年ぐらいで読んだ本で面白かったもの（順不同）。
沢木耕太郎「天路の旅人」
第二次大戦の末期、中国大陸の奥深くに密偵として潜入した西川一三氏の旅の軌跡を辿ったノンフィクションである。西川氏は、戦後も旅を止めず、ラマ僧に扮したまま旅を続けている（ちゃんとラマ僧の修行もしているので、ラマ僧に扮したというのも正確ではないかもしれない）。何度もヒマラヤを越えてインドに行ったりとか、旅の距離も時間も半端じゃない。結局、この人は単純に旅が好きだったんだな。日本に帰国してからは、一転してほとんど一ヶ所から動かない生活になってしまったのも、ある意味、やり尽くした感があったのかなと想像する。
ヨッヘン ヘムレブ「そして謎は残った: 伝説の登山家マロリー発見記」
エベレスト登頂競争の初期に山頂付近で姿を消したマロリーの遺体が1999年に発見された。著者はその際の捜索隊の一員であり、本書は捜索の一部始終を記したものである。また、果たしてマロリーが登頂に成功したのかについても様々な考察が為されている。マロリーのカメラが見つかれば、彼が登頂に成功したかがわかると期待されたが、今のところ未発見である。ちなみにマロリーのカメラは夢枕獏「神々の山嶺」でも重要なアイテムとして登場する。
恩田陸「チョコレートコスモス」
演劇をテーマにした熱い小説である。この人の小説は、結構尻切れトンボなのが多いのだが（例えば「ユージニア」とか、ラスト近くになって、そんなのアリ？って展開で呆然とした）、この小説は最後まで素晴らしいテンションで書かれており、心地よい読後感を得ることができる。知り合いからのお薦めだったが、とても良かった。
門井慶喜「天下の値段 享保のデリバティブ」
エースさんに薦められて読んだ。米会所をめぐる騒動をリアルに描いており、なかなか面白かった。これ、どこまでが史実でどこまでが創作なのか、興味があるが、調べてもあまり良くわからない（大岡越前がからんでくるところとか、本当だろうか）。米切手や帳合米の仕組みなど、制度的なところも詳細で勉強になる。
マリオン・ジョンソン「ボルジア家：悪徳と策謀の一族」
中世イタリア史についてはあまりよく知らなかったが、この本を読むと、当時の混沌とした状況が実感できる。ボルジア家は、一時期、ローマ教皇領を聖と俗の両面から支配した一族である。一族の中ではチョーザレ・ボルジアが有名だが、彼を含め、その退廃ぶりが、本書ではこれでもかというくらい書き連ねられている。世間ではボルジア家が特に非難されているが、当時のイタリアでは普通だったと著者は何度も書いているが、逆に、イタリア半端ねぇ感がすごい。ちょっと当時のイタリアには住みたくないな。
柚月裕子「盤上の向日葵」
映画を観たのをきっかけに購入。柚月さんの本は初めて読んだが、この文体は好きだな。最後まで一気に読ませる迫力がある。映画も良かった。
柴田哲孝「下山事件 暗殺者たちの夏」
著者は下山事件について精力的に執筆しており、本書は、証拠の積み上げでは詰め切れない部分を想像で補った小説版という位置づけのようである。とはいえ、著者の祖父が特務機関の関係者で、下山事件にも関与していたらしいということから、ストーリーには相当な確信があるのだろう。もう、下山事件、三鷹事件、松川事件とかいっても今の若い人には興味も無いかもしれない。自分も当然、生まれてない時の事件だが、はだしのゲンに描かれていたのが妙に印象に残っている。 |
| パスキー 2026/04/29(水) 11:26:13 |
| | 証券会社を中心に、パスキーの設定をするようにという連絡がたくさん来ているが、数社を除いてまだ対応していない。パスキーはデバイスに紐づけられているので、もしスマホやPCなどの端末が故障した場合に詰んでしまうのが問題である。
出来るだけ詰まないようにバックアップを準備しつつ移行したいのだが、各社で方式もまちまちだし、それそれの方式ごとに対策を考えるだけでも大変である。せめて方式は業界で統一してほしいのだが。
最近、原因不明の体調不良で寝込むことが多くなってきた。ちょっと横になって休むと、気を失うように寝てしまい、気が付くと3時間くらい経過していることがある。疲れが溜まりやすくなっているのかもしれない。一言でいうと年のせいか。そういや今年の人間ドックもはやく予約しなければ。
ANAのSFCの改悪が一部で話題である。年間のカード決済額が300万円以上無いとラウンジ利用ができなくなる。自分はANAのSFCもJALのJGCも両方持っているが、カード決済はANAカードに寄せているので、年間300万円は行けると思うが、絶対達成できるかというと微妙なところである。もしJALにも決済額基準が導入されたら、両方は維持できないかなぁ。
そもそも、こういう事態になったのは、マイル目的以外に意味の無い搭乗の繰り返し（いわゆるマイル修行）を、儲かるからと航空会社が長年放置したせいだと思う。ちゃんと普通のフライトだけを評価する仕組みを考えれば、こんなことにはならなかったのに、と思う。ただ、どんな仕組みを作っても抜け道を考える人はいると思うので、いたちごっこになった可能性も高かったのかもしれないが。 |
| 不動産 2026/04/27(月) 18:25:12 |
| | 融資と決済の手続きも無事に終了。銀行からは、次はどんな物件を考えてますか？と聞かれた。あと3億円くらいは貸してくれそうな感触である。
今回の融資にあたり、定期預金を1000万円ほどお願いされている。下手すると睨み預金とか見合い預金とかと見なされて問題になるので、先方からはあくまでお願いベースであるが、それも納得した上での話なので仕方がない。保険とかもどうですか、と言われているので、相続対策の一時払い終身保険とか、お付き合いすることになるかなぁ。
次の物件だが、値段が上がり過ぎていて、まともにCF取れる物件が見当たらない。23区内の好立地の築浅RCで表面4％後半あたりを狙っているが、現状、皆無である。4％前半でも厳しいかも。
市況自体が踊り場に入っていること、上がり過ぎたタワマン中心に下げ傾向になっていること、金利が上昇していることで、フルローンで無理して買った層の投げ売りが出てくれば拾いたいところだが、ナフサ不足で下支えされる状況になってしまい、どうなることやら、である。 |
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